In deutschen Großstädten erleben wir auch 2025 eine bemerkenswerte Entwicklung auf dem Immobilienmarkt: Die Preise für Wohnraum steigen trotz vieler Herausforderungen weiter an. Dieses Phänomen beruht auf einer Vielzahl von Faktoren, die sich gegenseitig beeinflussen und zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang führen. Während Bauzinsen noch vor einigen Jahren historisch niedrig waren, haben unter anderem die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank den Markt verkompliziert. Gleichzeitig zeichnen sich Angebotsengpässe, steigende Baukosten sowie gesellschaftliche und demographische Veränderungen ab. Gerade große Städte wie Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt sind von dieser Dynamik besonders stark betroffen. Für viele potenzielle Käufer und Mieter wird die Lage dadurch immer schwieriger, aber auch für Immobilienunternehmen wie Vonovia oder Legat Group stellen sich neue Herausforderungen. Zugleich fungieren Banken wie die Sparkasse, LBS, Deutsche Bank oder HypoVereinsbank als wichtige Finanzierungsakteure in diesem komplexen Geflecht.
Die folgenden Abschnitte analysieren differenziert die treibenden Kräfte hinter der Preisentwicklung, beleuchten den Einfluss der Bauzinsen und Baukosten, die Rolle des Wohnraummangels und der Flächenknappheit bis hin zur veränderten Nachfrage und den regulatorischen Bedingungen, welche den Immobilienmarkt Deutschlands prägen. Auch wird die Verbindung zu steigenden Mietpreisen und aktuellen Trends betrachtet, die den Markt weiterhin prägen. So entsteht ein umfassendes Bild, das die Fragestellung „Warum steigen die Immobilienpreise in deutschen Großstädten weiter?“ eingehend und facettenreich beantwortet.
Einfluss der gestiegenen Bauzinsen auf die Immobilienpreise in Großstädten
Seit 2022 hat sich auf dem deutschen Immobilienmarkt eine deutliche Trendwende vollzogen. Nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen sind die Immobilienpreise vielerorts zunächst gefallen – allerdings nur vorübergehend. Ein zentraler Grund für diesen Spielraum war der drastische Anstieg der Bauzinsen, der den Markt stark beeinflusst hat.
Die Europäische Zentralbank (EZB) beendete im Rahmen ihrer Inflationsbekämpfung im Verlauf der letzten Jahre die langjährige Niedrigzinsphase mit umfangreichen Zinserhöhungen. Dies wirkte sich unmittelbar auf Baufinanzierungen aus: Anfang 2022 lagen Bauzinsen für kürzere Laufzeiten noch bei etwa 1 %, inzwischen sind sie auf über 3 % gestiegen, was viele Interessenten vor erhebliche finanzielle Herausforderungen stellt.
- Implikationen auf die monatliche Kreditrate: Ein Musterbeispiel ist ein Immobilienkredit in Höhe von 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung, der im Oktober 2021 eine monatliche Rate von rund 810 Euro hatte. Bereits ein Jahr später lag diese bei ca. 1.500 Euro – eine Verdopplung.
- Käufer müssen mehr Eigenkapital einbringen oder auf günstigere Immobilien ausweichen, was das Nachfrageverhalten beeinflusst.
- Die hohe Nachfrage nach Immobilien in Großstädten bleibt trotz steigender Zinsen bestehen, sodass sich die Preise zumindest stabil halten oder regional wieder steigen.
Baufinanzierungen spielen somit eine Schlüsselrolle: Banken wie die Sparkasse, Deutsche Bank, HypoVereinsbank und Anbieter von Baufinanzierungen wie LBS haben ihre Konditionen angepasst, sodass sich Käufe inzwischen stärker an den Finanzierungsmodalitäten orientieren müssen. Die höheren Zinsen würden an sich eigentlich die Preise dämpfen, doch die unvermindert hohe Nachfrage, besonders in wachstumsstarken Regionen, sorgt für eine Stabilisierung und teilweise sogar einen Wiederanstieg der Immobilienpreise.
| Jahr | Durchschnittlicher Bauzins (%) | Monatliche Kreditrate für 300.000 € Kredit |
|---|---|---|
| Oktober 2021 | 1,0 | 810 € |
| Oktober 2022 | 3,1 | 1.500 € |
| Februar 2024 | 3,5 | 1.620 € |
Zusammenfassend zeigen diese Entwicklungen, dass die Bauzinsen zwar eine Hürde darstellen, aber in den deutschen Großstädten aufgrund der anhaltend großen Nachfrage und des knappen Angebots noch keine nachhaltige Preissenkung bewirken konnten. Vielmehr handelt es sich oft um eine kurzfristige Korrektur vor weiteren Preissteigerungen.
Baukostenexplosion und ihre Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in deutschen Großstädten
Eine weitere bedeutende Ursache für die andauernden Preissteigerungen sind die massiv gestiegenen Baukosten. Seit dem Ausbruch des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine haben sich insbesondere energieintensive Baustoffe wie Stahl, Glas und andere Materialien deutlich verteuert. Das zieht sich durch nahezu alle Bauphasen und beeinflusst die wirtschaftliche Rentabilität von Neubauprojekten.
Immobilienunternehmen wie Vonovia oder Engel & Völkers berichten von massiven Herausforderungen: Beispielsweise hat Vonovia Anfang 2023 alle Neubauprojekte ausgesetzt und im September sogar die Fertigstellung von rund 60.000 Wohnungen pausiert. Diese Maßnahmen verdeutlichen die Unsicherheit und die Wirtschaftlichkeitsschwierigkeiten auf der Angebotsseite.
- Erhöhung der Baupreise: Studien zufolge lagen die Preise für den Wohnungsneubau im Spätsommer 2023 bis zu 36 % über dem Niveau im Frühjahr 2020.
- Konsequenz für Mieter: Bauvorhaben, die vor der Krise mit etwa 15 Euro pro Quadratmeter realisierbar waren, benötigen nun Mieten von rund 24 bis 25 Euro pro Quadratmeter.
- Der gestiegene Kostendruck zwingt Bauträger und Entwickler, Preise dementsprechend anzupassen, was wiederum die Marktpreise für Immobilien nach oben treibt.
| Jahr | Baupreissteigerung (%) seit 2020 | Beispielmiete vor Krisenbeginn (€ / m²) | Beispielmiete aktuell (€ / m²) |
|---|---|---|---|
| Frühjahr 2020 | 0 | 15 | 15 |
| September 2023 | 36 | — | 24-25 |
Carolin Hegenbarth, Geschäftsführerin des Immobilienverbands IVD, weist darauf hin, dass diese Kostensteigerungen auf dem breiten Markt kaum ohne Preisanpassungen zu realisieren sind. Die teils exorbitant hohen Mieten im Neubausektor spiegeln die Kostenentwicklung wider, doch sie sind für viele Mieter noch nicht tragbar.
Der Zusammenhang von Baukostensteigerung und Immobilienpreisen ist deshalb essentiell, um zu verstehen, warum in Stadtgebieten trotz Finanzierungsproblemen die Preise weiter gezogen werden, während gleichzeitig das Angebot neuer Wohnungen stockt und dem großen Bedarf nicht gerecht wird. Dies sorgt für eine sich verstärkende Verknappung des vorhandenen Wohnraums.
Wohnraummangel und die anhaltende Nachfragespitze in deutschen Metropolen
Ein weiterer Hauptfaktor für steigende Immobilienpreise ist die anhaltende Knappheit an verfügbarem Wohnraum, vor allem in großen Ballungszentren. Schätzungen zufolge fehlen derzeit rund 700.000 Wohnungen in Deutschland, was als die größte Wohnungsnot der letzten zwei Jahrzehnte angesehen wird.
Die Wohnungsknappheit ist in den Metropolregionen wie München, Frankfurt und Stuttgart besonders spürbar. Fast kein Leerstand, zunehmender Zuzug und veränderte Wohnbedürfnisse verstärken den Druck. So zeigt sich, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Person sich von rund 35 Quadratmetern im Jahr 1991 auf knapp 48 Quadratmeter 2021 erhöht hat, was den Bedarf an Fläche noch vergrößert, obwohl die Haushaltsgrößen schrumpfen.
- Hohe Nachfrage in Städten: Urbanisierung und wirtschaftliche Chancen treiben den Zuzug in Großstädte weiter an.
- Veränderte Wohnbedürfnisse: Immer mehr Single-Haushalte, besonders in Metropolen, das erhöht den Flächenbedarf.
- Preisunterschiede innerhalb Deutschlands: Städte mit hoher Nachfrage verzeichnen Kostensteigerungen teilweise bis zu 20-fach höher als ländliche Gebiete.
Besonders dramatisch wirken sich diese Faktoren dort aus, wo das Angebot an Bauland begrenzt ist. Städte wie München oder Berlin haben enorme Schwierigkeiten, neue Flächen bereitzustellen, weshalb Baugrundstücke in den letzten zwölf Jahren um bis zu 370 % teurer wurden.
| Region | Preisentwicklung Bauland (2009-2021) | Wohnflächenbedarf pro Person (m², 1991 vs. 2021) | Anteil Single-Haushalte in Großstädten (%) |
|---|---|---|---|
| München | 370 % Anstieg | 35 → 48 | Über 50 % |
| Berlin | 320 % Anstieg | 35 → 48 | Über 50 % |
| Kleine Gemeinden | 80 % Anstieg | 35 → 48 | 20-30 % |
Diese Entwicklung ist ein wichtiger Bestandteil dafür, warum Immobilienpreise in deutschen Großstädten trotz finanzieller Hemmnisse weiterhin ansteigen.
Regulatorische Vorgaben und steigende Baustandards als Preisfaktoren auf dem Immobilienmarkt
Neben den ökonomischen Faktoren beeinflussen auch rechtliche Rahmenbedingungen und Baustandards die Preisentwicklung am Immobilienmarkt wesentlich. Die Vielzahl an Bauvorschriften und steigende Anforderungen führen zu einem erhöhten Aufwand bei Planungen und Bauausführung.
Der Deutsche Städte- und Gemeindebund weist darauf hin, dass etwa 16 verschiedene Landesbauordnungen sowie mehr als 20.000 spezifische Regelungen existieren, die den Bauprozess komplexer und teurer gestalten. Seit 2000 sind rund ein Drittel der Baukostensteigerungen auf neue gesetzliche Anforderungen zurückzuführen.
- Erhöhte Standards in Schallschutz, Energieeffizienz und Barrierefreiheit sorgen für höhere Baukosten.
- Längere Planungs- und Bauzeiten verlängern die Projektkosten.
- Steigende Anforderungen an Sicherheit und Komfort erhöhen den Aufwand für Bauträger und Immobilienunternehmen.
Carolin Hegenbarth vom Immobilienverband IVD gibt zu bedenken, dass die hohen Standards zwar positiven Einfluss auf die Wohnqualität haben, aber auch die Wirtschaftlichkeit vieler Bauprojekte massiv beeinträchtigen. Dies führt zu einer Verschärfung des Angebotsmangels und damit zu weiteren Preissteigerungen.
Hinzu kommt eine gesellschaftliche Debatte um Baulandfreigabe, den Schutz von Umweltflächen und die Flächenversiegelung, die dazu führt, dass Kommunen weniger Flächen zur Verfügung stellen, obwohl der Bedarf riesig ist. Besonders in den großen Städten wird das zu einem wichtigen Engpassfaktor.
| Faktor | Wirkung auf Baukosten | Beispiel |
|---|---|---|
| Neue Landesbauordnungen | Erhöhung um ca. 10 % | Schallschutzverstärkung |
| Energieeinsparverordnungen | Steigerung um 7-8 % | Dämmung, Heiztechnik |
| Barrierefreiheitsanforderungen | Plus 4-5 % | Aufzüge, Türbreiten |
Die Preissteigerungen am Immobilienmarkt werden somit maßgeblich durch eine Kombination aus wirtschaftlichen, bautechnischen und regulatorischen Faktoren bestimmt.
Demografische Veränderungen und ihre Rolle bei der Immobilienpreisentwicklung in Städten
Die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur spielt eine entscheidende Rolle bei der Nachfrage nach Immobilien in deutschen Großstädten. Besonders der Trend zur Urbanisierung befeuert die Nachfrage nach Wohnraum in attraktiven Metropolregionen dauerhaft.
Während viele ländliche Regionen mit einem Überhang an leerstehenden Wohnungen konfrontiert sind, wachsen die Metropolen aufgrund von Zuwanderung, einer dynamischen Wirtschaft und attraktiven Lebensbedingungen weiter. Prognosen vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gehen davon aus, dass bis 2030 in ländlichen Gegenden bis zu drei Millionen Wohnungen leer stehen könnten, während in den Städten die Nachfrage kontinuierlich steigt.
- Zunahme von Single- und Kleinhaushalten besonders in Großstädten sorgt für mehr Wohnungseinheiten trotz stagnierender Bevölkerungszahlen.
- Steigende Lebensstandards und Wunsch nach größerem Wohnraum treiben die Nachfrage analog dem Flächenbedarf.
- Urbanisierung als Motor für wirtschaftliche Chancen zieht junge, arbeitende Bevölkerung in die Städte.
Je nach Region sind die Auswirkungen sehr unterschiedlich, doch in den Top-7-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) sind hohe Wachstumsraten und damit einhergehende Preissteigerungen die Folge. Immobilienportale wie ImmobilienScout24, ImmoWelt und Haus.de verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage für Angebote in diesen Ballungsgebieten.
| Region | Prognostiziertes Wohnungsleerstandsrisiko bis 2030 | Urbanisierungsrate 2010-2025 (%) |
|---|---|---|
| Großstädte (Top 7) | Kaum | 8-12 % |
| Ländliche Gebiete | Bis zu 3 Mio. Wohnungen | -5 bis -10 % |
Dieses veränderte demographische Gefüge verstärkt die gesamtwirtschaftliche Dynamik in den Großstädten und ist wesentlicher Treiber für die steigenden Immobilienpreise.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobilienpreisentwicklung in deutschen Großstädten
- Warum steigen die Immobilienpreise in deutschen Großstädten trotz hoher Bauzinsen?
Die gestiegenen Bauzinsen verteuern Kredite, aber das Angebot an Immobilien bleibt knapp und die Nachfrage hoch. Das sorgt dafür, dass sich die Preise stabilisieren oder sogar wieder steigen. - Wie wirken sich steigende Baukosten auf die Wohnungsbau-Projekte aus?
Höhere Baukosten durch teurere Materialien und strengere Vorschriften führen dazu, dass Bauträger die Preise für Neubauten erhöhen müssen, was die Gesamtpreise nach oben treibt. - Welche Rolle spielt der Wohnraummangel für die Preisentwicklung?
Die anhaltende Knappheit an verfügbarem Wohnraum in Großstädten ist einer der Hauptgründe für steigende Immobilien- und Mietpreise. - Warum ist Bauland so knapp und teuer?
Zunehmende ökologische und gesellschaftliche Anforderungen erschweren die Freigabe neuer Bauflächen, so dass vor allem in Ballungszentren der Baulandpreis stark steigt. - Wie beeinflusst die demografische Veränderung die Immobilienpreise?
Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten erhöhen die Nachfrage nach städtischem Wohnraum und wirken preistreibend.
